住房、租赁与购房¶
找房是落地后第一件大事，也是最容易出问题的一件。对需要居留许可的外国人，房子除了住，还有一个硬要求：房东同意你在这里申报住址。这一章讲怎么找、合同怎么签、每个月要付哪些钱，以及买房的门槛。
先看懂房源¶
房间数的算法不一样。 立陶宛按房间数（kambarių skaičius）标注，客厅算一间，厨房和卫生间不算。
| 立陶宛语 | 相当于 | 常见面积 |
|---|---|---|
| 1 kambario butas | 开间，或一室无厅 | 25–40 m² |
| 2 kambarių butas | 一室一厅 | 40–55 m² |
| 3 kambarių butas | 两室一厅 | 60–80 m² |
| 4 kambarių butas | 三室一厅 | 80 m² 以上 |
房源里常见的词：
| 词 | 意思 |
|---|---|
| su baldais / be baldų | 带家具 / 不带家具 |
| 3/5 a. | 五层楼的第三层 |
| statybos metai | 建造年份 |
| renovuotas namas | 整栋楼做过外墙保温改造，冬天暖气费能少一半 |
| naujos statybos | 新建楼盘 |
| šildymas: centrinis / dujinis / elektra | 供暖：集中 / 燃气 / 电 |
| + komunaliniai | 租金之外另付水电暖等杂费 |
| be tarpininkų | 无中介 |
| galima deklaruoti | 可以申报住址 |
建造年份很说明问题。1990 年以前的苏联时期板楼（blokiniai namai）占存量的大头，户型方正但隔音和保温差，没改造过的冬天暖气费很高。2000 年以后的楼和已改造的老楼舒适得多。
去哪找¶
| 渠道 | 说明 |
|---|---|
| aruodas.lt | 最大的房产网站，房源最全，有英文界面 |
| domoplius.lt | 第二大 |
| skelbiu.lt | 综合分类信息，也有租房 |
| Facebook 群组 | 搜「Butų nuoma Vilniuje」或「Flats for rent in Vilnius」。房东直租多，更新快，骗子也多 |
| 中介 | Ober-Haus 等。省事，要付中介费 |
| 长租公寓 | 专业机构运营的整栋出租楼，合同规范、英语沟通、可以申报住址，租金比同地段贵一些。适合刚到的头一年 |
| 雇主的搬迁服务 | 大公司常提供头一两个月的临时住处，或者帮忙找房 |
八九月是学生找房季，房源少、价格高、骗局多。能避开就避开。
租金¶
2026 年 9 月的市场区间，不含水电暖。数据来自 Ober-Haus 的月度价格表。
| 地段 | 1 室 | 2 室（一室一厅） | 3 室（两室一厅） |
|---|---|---|---|
| 维尔纽斯 市中心、老城 | 420–750 | 600–1,200 | 720–2,000 |
| 维尔纽斯 近市中心的成熟街区（Antakalnis、Naujamiestis、Žvėrynas、Šnipiškės） | 380–640 | 520–950 | 680–1,400 |
| 维尔纽斯 普通住宅区 | 340–550 | 430–750 | 560–950 |
| 考纳斯 市中心 | 360–620 | 450–900 | 550–1,200 |
| 考纳斯 普通住宅区 | 300–450 | 380–630 | 460–770 |
| 克莱佩达 市中心 | 350–600 | 440–880 | 530–1,150 |
| 克莱佩达 普通住宅区 | 300–440 | 380–620 | 460–750 |
单位是欧元每月。区间的低端是老楼旧装修，高端是新楼精装。维尔纽斯的租金近两年每年涨 3% 左右。
带一个孩子的三口之家，在维尔纽斯租一套条件不错的两室一厅，租金加杂费每月一千到一千五百欧元是常见的数字。
看房和签约¶
看房时检查
- 窗户是不是双层或三层玻璃，关上后漏不漏风。
- 暖气片上有没有温控阀。没有的话冬天室温自己调不了。
- 卫生间和墙角有没有霉斑。
- 热水是集中供应还是自家的电热水器、燃气锅炉。
- 让房东拿出去年冬天最冷那个月的账单。这是判断这套房子真实成本最直接的办法。
- 手机信号和宽带接入情况。
- 楼下的垃圾分类点、停车位、自行车存放处。
一定要问的三句话
- 可以申报住址吗？（Ar galima deklaruoti gyvenamąją vietą?）
- 杂费每月大概多少，冬天最高多少？
- 押金多少，什么条件下退？
合同里要写清的
- 租期。通常一年。
- 租金，以及杂费怎么算、谁去交。
- 押金金额和退还条件。市场上常见的是一到两个月租金。
- 房东同意租客及其家人在此申报住址。
- 解约的通知期。
- 交房清单（perdavimo–priėmimo aktas）：家具电器清单、现有的损坏、交房当天的水电气表读数。交房时把每个房间、每处划痕都拍照录像，发一份给房东留底。
- 能不能养宠物，能不能在墙上打孔。
合同应当是书面的。你看不懂立陶宛语的话，要一份双语合同，或者签之前用翻译工具过一遍，重要条款请同事或朋友帮看。
待核实
《民法典》对住宅租赁的规定，通常的说法是：租客可以提前一个月书面通知解约；不定期合同房东要提前六个月通知；定期合同房东不打算续约的，要在到期前三个月通知。押金是否有法定上限，不同来源说法不一。这些来自二手的法律摘要，没有对照法条原文。合同里把通知期和押金条款写明白，比依赖法定规则稳妥。
租赁合同的登记不是强制的。任何一方可以单独到登记中心把合同登记进不动产登记簿，登记后房子即使被卖掉，新业主也要认这份合同。
中介费由谁出、出多少，没有统一规矩，看房之前问清楚。
申报住址¶
规则在身份、居留与行政。和租房相关的要点：
- 你不是房主时，需要房主书面同意，或者房主在线上系统里确认。
- 有的房东不愿意。常见的原因是没有申报租金收入，担心留下记录。2026 年起又多了一层：新的不动产税按业主本人是否在房子里申报住址来判断是不是「主要自住房」，一些房东因此更在意登记簿上的信息。
- 不能申报住址的房子不要租，再便宜也不要。居留、医保、孩子入学都卡在这一步。
每个月的账单¶
租金之外的杂费统称 komunaliniai。通常是房东把每月的账单转给你，你照付；也有合同约定一个固定数的。
构成¶
| 项目 | 说明 |
|---|---|
| 供暖（šildymas） | 冬天的大头，夏天为零 |
| 热水 | 集中供热水的楼按用量计费，另有一项「毛巾架循环」的固定费用 |
| 冷水和污水 | 按表计费 |
| 电 | 按表计费 |
| 燃气 | 有燃气灶或燃气锅炉的才有 |
| 楼宇管理费 | 交给业主协会（bendrija）或物业公司（administratorius），包括公共区域清洁、电梯、维修基金 |
| 垃圾清运 | 市政收费 |
| 宽带和电视 | 自己签约 |
大致多少¶
50 到 60 平方米的公寓：
- 夏天：每月 80 到 130 欧元。
- 冬天：在夏天的基础上加暖气费。新楼或改造过的楼每月多 50 欧元左右，没改造的老楼多 100 欧元左右，最冷的一两个月可以翻倍。
这是按 2026 年的单价估算的量级，每套房子差别很大，以房东给你看的实际账单为准。
供暖为什么是大事¶
- 集中供暖的城市里，每度热的价格全楼一样，账单的差别来自房子的保温。同样 50 平方米，2025 年 10 月的暖气费，节能新楼约 12 欧元，改造过的楼约 30 欧元，老旧楼约 51 欧元。
- 2026 年 1 月 1 日起，供暖的增值税从 9% 恢复到 21%。
- 2026 年 1 月遇上严寒，考纳斯一套 47 平方米的两居室，当月暖气费接近 200 欧元。
- 2026 年 8 月维尔纽斯的热价是每度 8.61 欧分（不含税），比一年前高 64%。能源署预计 2026–2027 供暖季热价再涨两成左右。
- 供暖季的开始和结束由市政府按气温决定，通常是十月上中旬到次年四月。2026 年维尔纽斯从 10 月 12 日开始。
- 集中供暖的楼里，暖气是全楼统一开的，你能调的只有自家暖气片上的温控阀。人不在家时把阀门调低，能省不少。
政府对低收入家庭有取暖补偿，向市政府申请。
电¶
家庭用户要自己选一家独立供电商签合同，主要是 Ignitis、Elektrum、Enefit 三家。2026 年下半年，12 个月固定价的方案均价约每度 0.29 欧元。一个普通公寓每月用电 150 度左右，电费四十来欧元。
租房时电表合同通常在房东名下，你按读数付钱。长租的话也可以转到自己名下。
报表读数¶
水表、电表读数通常要每月报一次，在供应商的自助网站或 App 里报，或者由房东代报。搬进搬出时都要拍下读数。
常见的骗局¶
- 「房东在国外」：价格明显低于市场，房东说人不在立陶宛，要你先转押金或「预订费」，再把钥匙寄给你。没有例外，全是骗局。
- 假房东：有人短租一套房，冒充房东带人看房，收了好几家的押金后消失。签约前可以在登记中心查房产登记簿，核对出租人是不是业主。
- 催你当场决定：说还有三个人在等，今天不付就没了。
原则：没有亲眼看过房、没有见到书面合同之前，不付任何钱。 人还没到立陶宛的时候，先订短租，落地后再找长租。
搬出¶
- 按合同约定的通知期书面通知房东。
- 交房当天和房东一起对照交房清单检查，记录表读数，签一份交还确认。
- 押金的退还时间在合同里约定。房东扣押金要说明理由并给出依据。
- 注销或变更住址申报。
- 通知供电商、宽带运营商。见搬家。
押金纠纷协商不成的，可以去区法院。金额小的时候，一封列明法律依据的正式邮件往往就能解决。
买房¶
住满几年、打算长期留下的人会考虑买房。先看几个门槛。
外国人能买吗¶
- 公寓可以。 外国人买公寓、买建筑物没有额外限制，和本地人一样。
- 土地不行。 宪法性法律只允许欧盟、北约、欧洲经济区、经合组织成员国的公民取得土地所有权。中国公民不能以个人名义买地。带地的独栋房怎么处理，要问公证人。
- 买房不会带来居留许可。
待核实
有说法称持立陶宛永久居留的非上述国家公民也可以取得土地所有权，没能读到条文原文。
能贷款吗¶
央行的规定是底线，各家银行可以更严。
- 央行规则（2026 年 8 月 1 日起）：首套房首付最低 10%，二套房 30%；月供不超过月收入的 50%（按不低于 6% 的利率测算）；最长 30 年。
- 银行的实际要求：SEB 的官网写明借款人须是立陶宛公民或持有永久居留许可，首付至少 15%。其他银行的口径可能不同，但对只有临时居留的非欧盟公民，贷款普遍困难。
现实的顺序往往是：先拿到永久居留，再谈房贷。
价格和利率¶
2026 年 8 月的公寓均价：
| 城市 | 每平方米均价 | 一年涨幅 |
|---|---|---|
| 维尔纽斯 | 3,170 欧元 | 12.7% |
| 考纳斯 | 2,300 欧元 | 16.4% |
| 克莱佩达 | 2,080 欧元 | 12.9% |
维尔纽斯普通住宅区的新房每平方米 2,550 到 3,900 欧元，市中心 4,500 欧元起。新房通常是「半装修」交付（dalinė apdaila）：墙面地面做了基础处理，没有地板、厨房、卫浴洁具，装修要另算每平方米几百欧元。
房贷是浮动利率，6 个月 Euribor 加银行的利差。2026 年 8 月新发放房贷的平均利率是 4.16%，Euribor 这一年里在往上走。
流程和税费¶
- 看房，谈价。
- 签预订协议或预售合同，付定金。
- 申请贷款，银行评估。
- 在公证人处签正式的买卖合同。不动产买卖必须经公证。
- 在登记中心办产权登记。
公证费由政府统一定价，全国一样，不能议价。
不动产税：2026 年起，你申报了住址的那套自住房，每人有至少 45 万欧元的免税额，普通公寓不用缴。没有申报住址的房产，超过 5 万欧元的部分就要缴。见个人税务与年度申报。
官方入口¶
- 登记中心（查产权、登记租约）：registrucentras.lt
- 能源署（热价、电价比较）：ena.lt
- 能源监管委员会：vert.lt
- Ignitis 电价和气价：ignitis.lt
- 央行负责任放贷规定：lb.lt
- Ober-Haus 月度价格表：ober-haus.lt
- International House Vilnius 的租房与申报住址说明：ihvilnius.lt
事实核验：2026 年 10 月。租金和房价来自 Ober-Haus 2026 年 8–9 月数据，热价和电价来自立陶宛能源署和 Ignitis，房贷规则来自立陶宛央行。月度账单的合计数是按单价估算的，不是统计数据。